Как мы запустили первый в России проект ИЖС с проектным финансированием — и что произошло дальше

Январь 2021. Банк ДОМ.РФ предоставил ГК «Омакульма» кредитную линию 2,1 млрд ₽ — первое в России проектное финансирование для индивидуального жилищного строительства. Под кредит заложен пилотный проект ЖК «Омакульма-Аннино» в Ломоносовском районе Ленинградской области: 194 домовладения на 18 гектарах, придомовые территории 6 соток каждая.

Параллельно мы запустили первую в России льготную ипотеку на ИЖС от 6,1 %.

Победа в конкурсе Минстроя и Минпромторга на типовые проекты ИЖС (FD-2 «Куопио»). Минстрой через С. В. Степашина предлагал тиражировать модель.

Источники, доступные публично: Ведомости, Интерфакс-Недвижимость, ЕРЗ.РФ, Деловой Петербург, ЦИАН, АКМ.

В 2022 году кредитный комитет Банка ДОМ.РФ одобрил расширение проектного финансирования. Одновременно банк приостановил выдачу средств.

Банк требовал соответствия 214-ФЗ. Эта норма не применяется к ИЖС — подтверждено письмом Минстроя за подписью замминистра Н. Е. Стасишина. Финансирование так и не было возобновлено.

ООО «ЖНК-Девелопмент» подано на банкротство (дело А56-43244/2024). Сейчас Фонд «Земская среда» готовится войти третьим лицом в мировое соглашение для завершения проекта и передачи домов нуждающимся.

Эти события — публичная история, описанная в открытых источниках и материалах арбитражного дела.

Опыт показал: даже хороший пилотный проект может остановиться из-за решений банка. На активе остались 14 готовых домов и 163 земельных участка — рыночная стоимость всего актива порядка 3,5 млрд ₽. Часть лотов уже выставлена на торги конкурсным управляющим. Рейдеры четвёртый год пытаются перехватить актив через банкротные механизмы.

Мы собираем 1,1 млрд ₽ — это цена выкупа актива у банка. После выкупа Фонд реализует актив целиком по рыночной цене — и эти ~3,5 млрд направляет на строительство поместий для первых 300 семей на новой земле в Ленобласти. Каждой семье — гектар земли с капитальным домом.

Эти 300 нуждающихся семей — многодетные, лица с инвалидностью и семьи с детьми-инвалидами, молодые специалисты сельских территорий, граждане, утратившие жильё, обманутые дольщики ИЖС — получают свои поместья безвозмездно. Передача — по договору пожертвования (ст. 582 ГК РФ) с 10-летним запретом отчуждения.

Но это только первая очередь. Задача Фонда — возвращать семьям землю и дом постоянно. Фонд работает по гибкой модели: дом строится там, где живёт семья (если у неё уже есть земля, или регион выделяет участок), либо компактная «Земская среда» с общей инфраструктурой — школа, медпункт, дороги, сельхоз. Несколько регионов уже сделали предложения. Это становится мировым прецедентом: модель помощи через землю и дом, которая работает не одну акцию, а десятилетиями.

Выигрывают все:

• — банк урегулирует долг;
• — кредиторы получают выплаты;
• — семьи получают дома и доход от микрофермерства;
• — страна — устойчивые сельские поселения.